| ■価値判断基準■ | ||
| ■REITの資産は大半が不動産で構成されています。事業内容も不動産から得られる安定的な賃料収入が中心となります。そして利益の大半は配当金として投資家に支払われます。こうしたREITの性格に着目すると株価判断のポイントが見えてきます。 |
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■まず挙げられるのが保有資産の価値に注目した尺度です。株式投資ではPBR（株価純資産倍率）という指標がありますが、同様にしてREITでも、一口当純資産（株式で言えばBPS）の何倍まで株価が買われているかに着目します。ここでの純資産は簿価ベースですから、より厳密に不動産価格の変動を反映するなら、REITから毎期開示される保有不動産の時価情報に基づいてNAV（Net Asset Value = 純資産価値）を算出し、それに対する株価の倍率を計算します。 |
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| ■次に配当金に着目したもので配当利回りがあります。これも株式と同様に配当金を株価で除したものです。REITは利益の大半が配当されるため極めて重要な指標と言えます。商品設計の段階では、配当利回りは４〜５％前後がターゲットとされているようです。ただし、配当利回りの水準はREITが借入等負債で資金調達している割合（レバレッジ）や株価水準とも関連しますので、単純に高いから良いというものではありません。 |
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| ■配当金の源となる利益水準と株価との関係に注目した指標もあります。利益が増えれば配当金も増加するという観点から、利益の何倍まで株価が買われているのかを比較・判断します。株式では利益として税引後利益を使ったPERが有名ですが、REITの場合には米国に習ってFFO倍率で判断されることになりそうです。FFOはFunds
From Operationsの略で、資産売却に伴う損益を除いた純利益に、減価償却費を加えたREITのキャッシュフローを指します。ちなみにREITの場合は利益の大半を配当しますので、一時のIT関連株のように高い成長性が期待され利益の何十倍もの株価がつくことは考えられません。米国では７倍程度となっているようです。 |
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